PASAR hunian di Jabodetabek masih bergerak hingga kuartal II-2026. Namun, geliat itu belum bisa dibaca sebagai pemulihan merata. Permintaan masih bertumpu pada rumah tapak, terutama di kawasan suburban dan segmen menengah, sementara kondominium Jakarta masih berjalan lebih lambat.
Data Leads Property menunjukkan, penjualan rumah di Jabodetabek pada kuartal II-2026 tumbuh 94%. Permintaan rumah tercatat sebanyak 2.585 unit dengan tingkat penjualan 93,7%.
Di sisi pasokan, tambahan rumah mencapai 2.701 unit sehingga total pasokan rumah di Jabodetabek menyentuh 201.646 unit hingga kuartal II-2026.
Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Samuel Hutapea, mengatakan permintaan rumah tapak masih cukup kuat, terutama di kawasan Tangerang. Segmen yang paling banyak terserap pasar adalah rumah dengan harga Rp500 juta hingga Rp2 miliar per unit.
“Permintaan rumah tapak masih didominasi oleh kawasan Tangerang dan berasal dari segmen menengah, yakni yang dibanderol Rp500 juta hingga Rp2 miliar per unit, sedangkan tingkat penjualan 93,8%,” ujar Martin di Jakarta, belum lama ini.
Dengan tren tersebut, Leads Property memperkirakan permintaan rumah di Jabodetabek hingga akhir 2026 berada di kisaran 12.000 hingga 13.000 unit.
Namun, kata Martin, angka itu juga memperlihatkan bahwa pasar hunian belum sepenuhnya lepas dari pola selektif. Konsumen masih lebih banyak bergerak pada produk yang dianggap terjangkau, berada di kawasan penyangga Jakarta, dan memiliki dukungan akses maupun fasilitas yang memadai.
Martin menilai tingkat penjualan rumah relatif stabil karena pertumbuhan pasokan dan permintaan masih berjalan seimbang. Hingga akhir 2026, pasokan rumah di Jabodetabek diperkirakan bertambah 13.211 unit secara tahunan sehingga total pasokan mencapai 209.748 unit.
“Pasokan rumah tapak akan terus bertambah terutama di daerah suburban Jakarta,” kata Martin.
Dari sisi harga, pengembang juga terlihat berhati-hati. Harga jual rumah disebut relatif stabil karena pengembang menjaga agar produk tetap terserap pasar. Dengan kata lain, ruang kenaikan harga masih dibatasi oleh daya beli konsumen.
Co-Founder and Chief Executive Officer Leads Property, Hendra Hartono, menilai kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia hanya memberi dampak sementara terhadap pasar rumah.
“Penjualan rumah terpengaruh, tapi bersifat sementara. Hal itu mengingat kenaikan bunga lebih karena untuk menjaga nilai tukar rupiah agar tetap stabil,” ujar Hendra.
Meski begitu, ia mengakui insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah atau PPN DTP masih menjadi faktor penting untuk menjaga momentum penjualan. Insentif tersebut dinilai membantu, meskipun bukan satu-satunya penentu keputusan beli.
“PPN DTP seharusnya membantu, walau bukan solusi utama. Sekalipun begitu, kalau insentif itu dicabut bisa menimbulkan masalah dalam penjualan rumah,” tegas Hendra.
Pernyataan itu menunjukkan bahwa pasar rumah masih membutuhkan penopang kebijakan. Tanpa insentif, risiko perlambatan penjualan tetap terbuka, terutama di tengah daya beli yang belum sepenuhnya kuat dan beban bunga kredit yang masih menjadi pertimbangan konsumen.
Berbeda dengan rumah tapak, pasar kondominium Jakarta masih menunjukkan pemulihan yang lebih terbatas. Pada kuartal II-2026, permintaan kondominium tercatat hanya 203 unit dengan tingkat penjualan 83,2 persen. Harga jual rata-rata berada di level Rp28,3 juta per meter persegi.
Leads Property mencatat tambahan pasokan kondominium pada kuartal II-2026 sebanyak 336 unit secara kuartalan sehingga total pasokan mencapai 260.236 unit.
Martin memperkirakan penjualan kondominium di Jakarta hingga akhir 2026 hanya naik tipis menjadi 83,4%. Permintaan tahunan diperkirakan berada di kisaran 1.000 hingga 1.200 unit.
“Tingkat penjualan sedikit meningkat seiring dengan permintaan tahunan yang meningkat,” tutur Martin.
Permintaan kondominium masih berpusat di Jakarta Selatan dan berasal dari segmen menengah atas. Hingga akhir 2026, tambahan pasokan kondominium diperkirakan sekitar 736 unit secara tahunan, sehingga total pasokan menjadi 260.636 unit.
“Pasokan diperkirakan akan bertambah dari satu proyek baru di paruh kedua 2026, yaitu Eluna Casa Grande,” kata Martin.
Harga jual kondominium Jakarta hingga akhir 2026 diperkirakan naik tipis ke level Rp28,8 juta per meter persegi. Kenaikan itu terutama ditopang permintaan dari segmen atas.
“Harga jual sedikit meningkat seiring adanya permintaan di segmen atas,” ujarnya.
Dengan komposisi tersebut, pasar hunian Jabodetabek pada 2026 masih memperlihatkan dua wajah. Rumah tapak di kawasan suburban, terutama Tangerang, masih menjadi penggerak utama. Sementara itu, kondominium Jakarta belum menunjukkan lonjakan permintaan yang cukup kuat. (Z-10)